Як іноземцю купити кондомініум на Пхукеті: гід 2026

Чому кондомініум — найбезпечніший вибір для іноземних покупців

Згідно з Законом про кондомініуми Таїланду B.E. 2522, іноземні громадяни можуть бути власниками титулу Чаноте (свідоцтва про право власності на землю) на квартиру в кондомініумі — це найсильніша форма володіння нерухомістю в Таїланді. На відміну від земельних ділянок, кондомініуми можна володіти повністю, продавати, передавати у спадок та закладати в іпотеку (у деяких банках).

Придбання вілл та будинків передбачає володіння землею, що заборонено для іноземців. Альтернативні варіанти — створення тайської компанії або довгострокова оренда (leasehold) на 30 років — є юридично складнішими та менш передбачуваними.

Покрокова інструкція: купівля кондомініуму на Пхукеті

Крок 1 — Вибір та перевірка

Перш ніж здійснювати будь-які платежі:

1. Перевірте іноземну квоту — запитайте звіт про власність будівлі. Якщо частка іноземців ≥ 49%, ви не зможете придбати квартиру у форматі freehold у цьому будинку.
2. Перевірте фонд обслуговування будівлі — недостатнє фінансування призводить до занедбаного стану будинку та додаткових зборів з власників.
3. Перевірте забудовника (для об'єктів на стадії будівництва) — перевірте реєстрацію, попередні проєкти та фінансовий стан компанії.

Крок 2 — Юридична перевірка (Due Diligence, 3–5 днів)

Найміть тайського юриста з нерухомості (вартість: ฿15,000–50,000). Юрист зробить наступне:

• Перевірить титул у Департаменті земельних ресурсів (верифікація Чаноте)
• Перевірить наявність іпотеки, застав або інших обтяжень на об'єкті
• Перегляне договір купівлі-продажу
• Підтвердить наявність дозволів на будівництво та відповідність нормам EIA (оцінка впливу на довкілля)

Крок 3 — Резервація та депозит

Підпишіть угоду про резервацію та внесіть депозит у розмірі 1–5% (зазвичай ฿50,000–500,000). Ці кошти є неповоротними, якщо ви відмовитеся від покупки без законних підстав. Не пропускайте Крок 2 перед цією дією.

Крок 4 — Договір купівлі-продажу (SPA)

Договір SPA підписується протягом 2–4 тижнів після резервації. Ключові умови для перевірки:

• Графік платежів (для нових об'єктів)
• Дата завершення будівництва та пункти про штрафні санкції
• Структура плати за обслуговування (management fee)
• Обмеження щодо оренди (деякі будівлі забороняють короткострокову оренду)

Крок 5 — Переказ коштів з-за кордону

Важливо: Кошти в іноземній валюті, що використовуються для купівлі нерухомості в Таїланді, повинні бути переведені в країну як іноземна валюта та конвертовані в тайські бати. Банк-отримувач видає форму FET (Foreign Exchange Transaction) — обов'язково збережіть її. Вона знадобиться вам для репатріації коштів під час продажу.

Мінімальна сума переказу для отримання форми FET: еквівалент $50,000 USD за одну транзакцію.

Крок 6 — Переоформлення в Департаменті земельних ресурсів

У день передачі прав власності:

• Покупець і продавець (або їхні уповноважені представники) відвідують місцеве відділення Департаменту земельних ресурсів
• Оплачується збір за переоформлення (2% від зареєстрованої вартості)
• Ви отримуєте свій Чаноте (титул) з вашим ім'ям

Вітаємо — тепер ви законний власник на правах freehold.

Новий об'єкт (off-plan) проти вторинного ринку: ключові відмінності

Новобудови можуть пропонувати вигідніші ціни, але несуть ризики затримки. Купуйте off-plan лише у відомих забудовників із завершеними проєктами в Таїланді.

Типові помилки, яких слід уникати

1. Неперевірка іноземної квоти — у будинках, де 49% вже належить іноземцям, вам все одно можуть продати квартиру, але це буде «тайська квота» (інша юридична структура, менш безпечна для подальшого перепродажу).
2. Відмова від послуг юриста — стандартні контракти забудовників зазвичай захищають інтереси забудовника. Юрист коштує ฿15,000–50,000, але може заощадити вам набагато більше.
3. Відсутність форми FET — без неї повернення коштів у вашу країну після продажу об'єкта значно ускладниться.
4. Купівля в будівлі без готельного ліцензії для короткострокової оренди — якщо ви плануєте отримувати дохід від Airbnb/VRBO, переконайтеся, що правила будівлі це дозволяють і керуюча компанія має відповідну ліцензію.

Використовуйте kaio.ASIA для фільтрації оголошень

kaio.ASIA оцінює кожен об'єкт за шкалою Trust Score від 0 до 100. Для прийняття рішення зверніть увагу на:

• Trust Score 85+ — перевірені контакти, оригінальні фото, справедлива ціна відносно середньої по району
• Історія цін — перевірте, чи ціна знижувалася, залишалася стабільною або зростала
• Порівняння за районами — миттєве зіставлення з 300+ оголошеннями

Переглянути кондомініуми на продаж на Пхукеті →

FAQ

Чи можуть іноземці купувати кондомініуми на Пхукеті? Так. Згідно із Законом про кондомініуми Таїланду, іноземці можуть володіти квартирою на правах freehold (повна власність), якщо загальна частка іноземців у будівлі не перевищує 49%. Це називається «іноземною квотою». Об'єкти в межах цієї квоти належать вам законно і назавжди.

Скільки часу займає купівля кондомініуму на Пхукеті? Від підписання резервації до передачі титулу: 4–12 тижнів для вторинного ринку, 6–24 місяці для об'єктів на стадії будівництва. Основні етапи: 3–5 днів на юридичну перевірку, 2 тижні на підготовку контракту, 1–2 тижні на оформлення в Департаменті земельних ресурсів.

Які податки сплачують іноземці при купівлі кондомініуму на Пхукеті? Збір за переоформлення: 2% від зареєстрованої вартості. Податок у джерела (withholding tax): 1% (розподіляється між покупцем і продавцем, часто є предметом переговорів). Гербовий збір: 0.5% (сплачується, якщо немає податку у джерела). Загальні витрати покупця зазвичай становлять 1–2% від ціни покупки.

Що таке іноземна квота (freehold quota) і як її перевірити? Іноземна квота — це ліміт у 49% володіння іноземцями в будь-якому кондомініумі. Щоб перевірити її, запитайте звіт «Condominium Juristic Person» у менеджера будівлі або забудовника. У ньому вказано поточний відсоток володіння іноземцями та тайцями. Ніколи не купуйте об'єкт без цієї перевірки.