วิธีซื้อคอนโดในภูเก็ตสำหรับชาวต่างชาติ: คู่มือฉบับปี 2026

<div className="tldr"> **สรุปสาระสำคัญ:** ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดในภูเก็ตได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายในรูปแบบกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) ซึ่งเป็นรูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ทางตรงเพียงอย่างเดียวที่อนุญาตให้คนไม่ใช่สัญชาติไทยทำได้ โดยกระบวนการซื้อขายยูนิตมือสองจะใช้เวลาประมาณ 4–12 สัปดาห์ ข้อควรระวังสำคัญคือ ต้องตรวจสอบว่าโควต้าต่างชาติของตึกนั้นๆ (จำกัดที่ 49%) ยังไม่เต็มก่อนตัดสินใจลงทุน โดยผู้ซื้อจะมีค่าใช้จ่ายรวมประมาณ 1–2% ของราคาซื้อขาย </div>

ทำไมคอนโดจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติสามารถถือครอง โฉนด (Chanote) สำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นรูปแบบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงที่สุดในประเทศไทย ต่างจากที่ดินที่ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ โดยคอนโดสามารถถือครองได้โดยสมบูรณ์ สามารถขาย โอนมรดก และจำนองได้ (ในบางธนาคาร)

ในขณะที่วิลล่าและบ้านพักอาศัยนั้นเกี่ยวข้องกับที่ดิน ซึ่งชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ทางเลือกอื่นๆ เช่น การจดทะเบียนในนามบริษัทไทย หรือการเช่าระยะยาว 30 ปี (Leasehold) มีความซับซ้อนทางกฎหมายและความไม่แน่นอนมากกว่า

ขั้นตอนการซื้อคอนโดในภูเก็ตแบบ Step-by-Step

ขั้นตอนที่ 1 — เลือกและตรวจสอบ

ก่อนการชำระเงินใดๆ:

ตรวจสอบโควต้าต่างชาติ (Foreign Quota) — ขอรายงานการถือครองกรรมสิทธิ์ของอาคาร หากสัดส่วนต่างชาติครบ 49% แล้ว คุณจะไม่สามารถซื้อในรูปแบบ Freehold ในตึกนั้นได้
ตรวจสอบกองทุนส่วนกลางของอาคาร — อาคารที่ขาดเงินทุนบำรุงรักษาจะนำไปสู่การเสื่อมโทรมของสภาพตึก และอาจมีการเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมจากเจ้าของร่วมในภายหลัง
ตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการ (สำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ) — ตรวจสอบการจดทะเบียน ผลงานโครงการที่ผ่านมา และสถานะทางการเงิน

ขั้นตอนที่ 2 — การตรวจสอบทรัพย์สิน (Due Diligence) (3–5 วัน)

จ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในไทย (ค่าใช้จ่ายประมาณ ฿15,000–50,000) เพื่อดำเนินการดังนี้:

ตรวจสอบโฉนดที่กรมที่ดิน (การยืนยันความถูกต้องของโฉนด)
ตรวจสอบภาระจำนอง การอายัด หรือภาระผูกพันต่างๆ ของยูนิตนั้นๆ
ตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขาย
ยืนยันใบอนุญาตก่อสร้างและการปฏิบัติตามรายงาน EIA

ขั้นตอนที่ 3 — การจองและวางเงินมัดจำ

เซ็นสัญญาจองและชำระเงินมัดจำ 1–5% (โดยปกติประมาณ ฿50,000–500,000) เงินจำนวนนี้จะ ไม่ได้รับคืน หากคุณยกเลิกการซื้อโดยไม่มีเหตุผลทางกฎหมายรองรับ ดังนั้นห้ามข้ามขั้นตอนที่ 2 ก่อนถึงขั้นตอนนี้เด็ดขาด

ขั้นตอนที่ 4 — สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA)

สัญญาจะซื้อจะขาย (Sales and Purchase Agreement) จะถูกเซ็นภายใน 2–4 สัปดาห์หลังการจอง ข้อกำหนดสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ:

กำหนดการชำระเงิน (สำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ)
วันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและข้อกำหนดค่าปรับ
โครงสร้างค่าส่วนกลางและการจัดการ
ข้อจำกัดด้านการเช่า (บางอาคารไม่อนุญาตให้เช่าระยะสั้น)

ขั้นตอนที่ 5 — การโอนเงินจากต่างประเทศ

ข้อสำคัญ: เงินตราต่างประเทศที่นำมาใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ต้องโอนเข้ามาในประเทศไทยในรูปแบบเงินตราต่างประเทศและแปลงเป็นเงินบาท โดยธนาคารผู้รับโอนจะออก แบบฟอร์มการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET form) ให้ ซึ่งคุณต้องเก็บเอกสารนี้ไว้ เพื่อใช้ในการนำเงินกลับออกนอกประเทศเมื่อขายทรัพย์สินในอนาคต

จำนวนเงินขั้นต่ำสำหรับการออก FET form คือเทียบเท่า $50,000 USD ต่อหนึ่งรายการโอน

ขั้นตอนที่ 6 — การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

ในวันโอนกรรมสิทธิ์:

ผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ) ต้องไปที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่
ชำระค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน/ราคาจดทะเบียน)
รับโฉนด (Chanote) ที่มีชื่อของคุณเป็นเจ้าของ

ขอแสดงความยินดี — คุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) โดยสมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว

การซื้อแบบโครงการใหม่ (Off-Plan) vs มือสอง (Resale): ความแตกต่างที่สำคัญ

	มือสอง (Resale)	โครงการใหม่ (Off-Plan)
ระยะเวลา	4–12 สัปดาห์	6–24 เดือน
ราคา	ราคาตลาด	มักมีส่วนลดจากผู้พัฒนา 10–20%
ความเสี่ยง	เห็นสภาพจริงก่อนซื้อ	ความเสี่ยงด้านการก่อสร้าง ผู้พัฒนา และการส่งมอบ
รายได้จากการเช่า	รับได้ทันที	รอจนกว่าโครงการจะเสร็จ
โควต้าต่างชาติ	ตรวจสอบได้ง่าย	เป็นตัวเลขทางทฤษฎีจนกว่าตึกจะเสร็จ

โครงการแบบ Off-plan อาจได้ราคาที่ดีกว่า แต่มีความเสี่ยงในการส่งมอบ ควรซื้อกับผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงและมีผลงานโครงการที่สร้างเสร็จแล้วในประเทศไทยเท่านั้น

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่ควรหลีกเลี่ยง

ไม่ตรวจสอบโควต้าต่างชาติ — อาคารที่โควต้า 49% เต็มแล้ว อาจยังพยายามขายยูนิตให้คุณ แต่คุณจะได้สิทธิ์ในโควต้าไทย (ซึ่งมีโครงสร้างทางกฎหมายต่างกัน และมีความเสี่ยงมากกว่าในการขายต่อ)
ไม่จ้างทนายความ — สัญญามาตรฐานของผู้พัฒนามักเอื้อประโยชน์ต่อผู้พัฒนา การจ่ายค่าทนาย ฿15,000–50,000 สามารถช่วยป้องกันความเสียหายที่สูงกว่านี้ได้มาก
ไม่มีใบ FET form — หากไม่มีเอกสารนี้ การนำเงินกลับประเทศเมื่อขายทรัพย์สินจะทำได้ยากและซับซ้อน
ซื้ออาคารที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรม สำหรับการเช่าระยะสั้น — หากคุณวางแผนจะทำ Airbnb/VRBO ต้องตรวจสอบว่าอาคารอนุญาตให้ทำได้ และบริษัทบริหารจัดการมีใบอนุญาตที่ถูกต้อง

ใช้ kaio.ASIA เพื่อคัดกรองรายการทรัพย์สิน

kaio.ASIA ให้คะแนนทุกประกาศด้วย Trust Score 0–100 เพื่อช่วยในการตัดสินใจ:

Trust Score 85+ — ผู้ติดต่อได้รับการตรวจสอบ รูปภาพจริง ราคาเหมาะสมเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในย่านนั้น
ประวัติราคา (Price history) — ดูว่าราคาเคยลดลง คงที่ หรือกำลังปรับตัวสูงขึ้น
การเปรียบเทียบรายย่าน (District comparison) — เปรียบเทียบกับรายการทรัพย์สินมากกว่า 300 รายการได้ทันที

เลือกดูคอนโดขายในภูเก็ต →

FAQ

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดในภูเก็ตได้หรือไม่? ได้ ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดในรูปแบบกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) ได้ ตราบใดที่สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารนั้นไม่เกิน 49% ซึ่งเรียกว่า 'โควต้าต่างชาติ' หากยูนิตอยู่ในโควต้านี้ คุณจะเป็นเจ้าของอย่างถูกต้องตามกฎหมายตลอดไป

การซื้อคอนโดในภูเก็ตใช้เวลานานเท่าใด? ตั้งแต่เซ็นใบจองจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์: ยูนิตมือสองใช้เวลา 4–12 สัปดาห์, โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จใช้เวลา 6–24 เดือน โดยขั้นตอนสำคัญคือ การตรวจสอบทรัพย์สิน 3–5 วัน, ร่างสัญญา 2 สัปดาห์ และโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน 1–2 สัปดาห์

ชาวต่างชาติต้องจ่ายภาษีอะไรบ้างเมื่อซื้อคอนโดในภูเก็ต? ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาจดทะเบียน, ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: 1% (มักเจรจาแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย), อากรแสตมป์: 0.5% (จ่ายหากไม่มีภาษีหัก ณ ที่จ่าย) โดยรวมแล้วผู้ซื้อจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 1–2% ของราคาซื้อขาย

โควต้า Freehold คืออะไร และตรวจสอบได้อย่างไร? โควต้าต่างชาติ คือเพดานการถือครองของชาวต่างชาติที่ไม่เกิน 49% ในอาคารชุด วิธีตรวจสอบ: ขอรายงานจาก 'นิติบุคคลอาคารชุด' จากผู้จัดการอาคารหรือผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งจะแสดงสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติเทียบกับชาวไทยในปัจจุบัน ห้ามซื้อโดยไม่ได้ตรวจสอบเรื่องนี้เด็ดขาด