Cómo comprar un condominio en Phuket siendo extranjero: Guía 2026
<div className="tldr"> **Resumen:** Los extranjeros pueden poseer legalmente un condominio en Phuket bajo el régimen de propiedad plena (*freehold*), que es la única forma de propiedad directa disponible para no nacionales tailandeses. El proceso tarda entre 4 y 12 semanas para unidades de reventa. Punto clave: verifique que la cuota extranjera del edificio (límite del 49%) no esté completa antes de comprometerse. Costes totales del comprador: ~1–2% del precio de compra. </div>Por qué un condominio es la opción más segura para compradores extranjeros
Según la Ley de Condominios de Tailandia B.E. 2522, los ciudadanos extranjeros pueden poseer un título Chanote (Escritura de Propiedad) de una unidad de condominio, que es la forma más sólida de propiedad inmobiliaria en Tailandia. A diferencia del terreno, los condominios pueden poseerse plenamente, venderse, heredarse e hipotecarse (en algunos bancos).
Las villas y casas implican la propiedad del terreno, algo que los extranjeros no pueden poseer. Las alternativas —estructuras de empresas tailandesas o arrendamientos (leasehold) de 30 años— conllevan una mayor complejidad legal e incertidumbre.
Paso a paso: Cómo comprar un condominio en Phuket
Paso 1 — Selección y Verificación
Antes de realizar cualquier pago:
- Verifique la cuota extranjera — solicite el informe de propiedad del edificio. Si las unidades extranjeras son ≥ 49%, no puede comprar en régimen de freehold en ese edificio.
- Revise el fondo de mantenimiento del edificio — los edificios con fondos insuficientes suelen tener mantenimientos postergados y derramas adicionales para los propietarios.
- Verifique al desarrollador (para proyectos en plano) — compruebe su registro, proyectos anteriores y solvencia financiera.
Paso 2 — Due Diligence (3–5 días)
Contrate a un abogado inmobiliario tailandés (coste: ฿15,000–50,000). El abogado se encargará de:
- Investigar el título en el Departamento de Tierras (verificación del Chanote).
- Comprobar si existen hipotecas, gravámenes o cargas sobre la unidad.
- Revisar el contrato de compraventa.
- Confirmar los permisos de construcción y el cumplimiento de la normativa ambiental (EIA).
Paso 3 — Reserva y Depósito
Firme un acuerdo de reserva y pague un depósito del 1–5% (normalmente entre ฿50,000–500,000). Este monto es no reembolsable si usted decide retirarse sin fundamentos legales. No omita el Paso 2 antes de llegar a este punto.
Paso 4 — Contrato de Compraventa (SPA)
El SPA (Sales and Purchase Agreement) se firma en un plazo de 2 a 4 semanas tras la reserva. Términos clave a revisar:
- Calendario de pagos (para proyectos en plano).
- Fecha de finalización y cláusulas de penalización.
- Estructura de las cuotas de mantenimiento.
- Restricciones de alquiler (algunos edificios prohíben el alquiler a corto plazo).
Paso 5 — Transferencia de fondos desde el extranjero
Crítico: Los fondos en moneda extranjera utilizados para comprar una propiedad en Tailandia deben transferirse al país como moneda extranjera y luego convertirse a Baht tailandeses. El banco receptor emitirá un formulario de Transacción de Cambio de Divisas (FET); conserve este documento. Lo necesitará para repatriar los fondos cuando decida vender la propiedad.
El monto mínimo de transferencia para obtener un formulario FET es el equivalente a $50,000 USD por transacción.
Paso 6 — Transferencia en el Departamento de Tierras
El día de la transferencia:
- Tanto el comprador como el vendedor (o sus agentes autorizados) asisten a la oficina local del Departamento de Tierras.
- Se paga la tasa de transferencia (2% del valor registrado).
- Recibe su Chanote (escritura de propiedad) con su nombre registrado.
Felicidades: ya es el propietario legal bajo el régimen de freehold.
Compra en plano vs. Reventa: Diferencias clave
| Reventa | En plano (Off-Plan) | |
|---|---|---|
| Plazo | 4–12 semanas | 6–24 meses |
| Precio | Precio de mercado | Descuento típico del desarrollador del 10–20% |
| Riesgo | Lo que ve es lo que obtiene | Riesgo de construcción, del desarrollador y de entrega |
| Ingresos por alquiler | Inmediatos | Demorados hasta la finalización |
| Cuota extranjera | Fácil de verificar | Teórica hasta que el edificio exista |
La compra en plano puede ofrecer mejores precios, pero conlleva riesgos de entrega. Compre únicamente en plano a desarrolladores establecidos con proyectos ya finalizados en Tailandia.
Errores comunes que debe evitar
- No verificar la cuota extranjera — los edificios donde el 49% ya es propiedad extranjera pueden intentar venderle una unidad, pero sería una unidad de cuota tailandesa (estructura legal diferente y menos segura para la reventa).
- Prescindir de un abogado — los contratos estándar de los desarrolladores favorecen al desarrollador. Un abogado cuesta entre ฿15,000–50,000 y puede ahorrarle mucho más.
- No obtener el formulario FET — sin él, la repatriación de fondos al vender la propiedad se vuelve complicada.
- Comprar en un edificio sin licencia hotelera para alquileres a corto plazo — si planea generar ingresos a través de Airbnb/VRBO, confirme que el edificio lo permita y que la empresa de gestión tenga la licencia requerida.
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FAQ
¿Pueden los extranjeros comprar un condominio en Phuket? Sí. Según la Ley de Condominios de Tailandia, los extranjeros pueden poseer una unidad de condominio en freehold (propiedad plena) siempre que la propiedad extranjera total en el edificio no supere el 49%. Esto se conoce como la 'cuota extranjera'. Las unidades dentro de este 49% son legalmente suyas a perpetuidad.
¿Cuánto tiempo tarda en comprarse un condominio en Phuket? Desde la firma de la reserva hasta la transferencia del título: de 4 a 12 semanas para unidades de reventa y de 6 a 24 meses para proyectos en plano (en construcción). Los pasos clave incluyen 3–5 días de due diligence, 2 semanas para la redacción del contrato y 1–2 semanas para la transferencia en el Departamento de Tierras.
¿Qué impuestos pagan los extranjeros al comprar un condominio en Phuket? Tasa de transferencia: 2% del valor registrado. Impuesto de retención: 1% (dividido entre comprador y vendedor, a menudo negociable). Impuesto de timbre: 0.5% (se paga si no hay impuesto de retención). El coste total para el comprador suele ser del 1–2% del precio de compra.
¿Qué es la cuota de freehold y cómo puedo verificarla? La cuota extranjera es el límite del 49% de propiedad extranjera permitido en cualquier edificio de condominios. Para verificarlo: solicite el informe de la 'Persona Jurídica del Condominio' al administrador del edificio o al desarrollador. Este documento muestra los porcentajes actuales de propiedad extranjera frente a la tailandesa. Nunca compre sin verificar esto.